长堤历史街区具有侨乡特色。林哲 摄

今日的墟顶街干净整洁。吕胜根 摄

“一屋”做出了文化味道。吕胜根 摄

长堤历史街区老房子鳞次栉比。林哲 摄

江门市区的长堤附近有很多老街，墟顶街、石湾直街等历史悠久的老街，代表着老江门的形象，墟顶街更是被称为江门城区的原点，是江门最早的商业文化区。

如今，还有很多中老年人、外来工在这一带生活，也有人在这里做着小百货、理发等生意。相比于厦门鼓浪屿，或者是广州、佛山的一些老街上熙熙攘攘的人群，江门的老街是平静的，一如岁月静静地流淌。在此创业的江门市一屋文化有限公司创始人张焕文说：“你不能说这里没有人气，很多房子还有人居住，不时还有一些外地游客前来探访，但如果你说这里商业繁荣，十分热闹，则又算不上。”

近年来，政府加大投入，对墟顶街、石湾直街等老街进行了改造，重新铺设路面，修建干净卫生的公厕，加强消防设施建设，使老街的面貌发生了改变，但如果从商业、旅游的角度来看，则还有很大的想象空间。为了尽快启动长堤历史街区的提升及活化工作，江门市今年制定的十大城市品质提升精品工程，其中之一就是长堤历史建筑活化利用试点。

那么，如何用市场资源来激发老街活力，从而使老街在商业上获得新生呢？

文/江门日报记者 吕胜根 实习生 潘小霞

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停车难问题困扰老街

华南理工大学出版社出版的《江门长堤历史街区》将该区域老街划分为近代华侨建筑风貌区、骑楼风貌区、石湾历史风貌区、墟顶居住风貌区四大板块。

沐浴在阳光下的墟顶老街充满怀旧气息，街上除了三三两两的行人，很多商铺门可罗雀，有的老房子早就人去楼空。

蓬江区白沙商会副秘书长赵远临对老街的历史和现状有深入了解。他在调查中发现，老街的房屋产权比较复杂，有的连历史来源都查不清。物业管理也不像新的商业地产那样统一，导致招商引资定位无法明确，在商业模式上也难以作出整体规划、形成鲜明特色。

老街的房子多为老百姓的私房。赵远临说，对于私房的开发利用，有两种处理方式，其中一种方式是房主如果愿意的话，可以将私房租给一家国资或有实力的大型民营企业，企业每个月付租金给房主，由企业负责统一去招租，哪怕短时间内租不出去，也照样支付租金给业主；另一种方式，就是有关部门牵头把项目介绍给业主，由业主与项目负责人对接，起到牵线搭桥的作用。这两种方式特别是第一种方式，前期需要巨大的资金来推动，无论是按统一风格装修、配备管理人员、市场营销等，都需要投入巨大资金，若短期内无法产出效益甚至倒贴赔本，企业就没有积极性。

老街另外一个突出问题是停车难。市民和游客来逛老街，只能把车停在很远的地方步行过来。这对老街的客流量也有一定影响。对此，有识之士建议，在常安广场建地下停车场，或是搬迁老市场后建停车场，或是在荒废很久的太平小学建停车场等，也许能缓解老街停车难问题。

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老街面貌有了新变化

一个城市，不能仅仅只有高楼林立的现代化商业区，它也需要留住历史、充满地方文化气息的老商业街区。保护和活化老街，就是留下一个文化空间和人文记忆，也是为人民群众再造一个带来美好生活的商业空间。上海的新天地、成都的宽窄巷子等，无不如是。

正是因为意识到了老街的价值，江门人近年来开始有意识地保护、改造老街。从2015年至今，蓬江区白沙街道办事处对老街的改造总计投入2000多万元，包括完善墟顶街的道路，铺设青石板，做好路灯亮化、园林绿化，以及牌坊等文化基础设施建设。对此，农发行江门市分行予以了大力支持。

如今，墟顶街面貌发生了很大的变化，居民的生活环境得到了较好提升，卫生加强了，治安变好了，也有游客过来游览了，所有这些，为商业开发提供了一定基础。

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老街的商业模式探索者

在墟顶街、石湾直街等江门老街，已出现一些热爱老街、积极进行商业探索的人。张焕文就是其中的一位。

一屋文化坐落在余庆里街区卖鸡地1号的三层小楼。几年前，因为念旧，张焕文买下这栋老房子，抱着“修旧如旧”的想法进行装修，恢复老江门生活场景，开业后吸引了不少游客慕名而来。其商业模式，类似于私人博物馆。

一进“一屋”，各种老物件映入眼帘，很多老物件都是张焕文从各地收集回来的，承载着祖辈的生活，童年的记忆。他说，江门的老街保留完整，还有原居民在这里生活，在这里能看到老江门的商业文化、草根文化，是江门“活的历史”，也是江门人的财富，值得保护和开发。江门市一屋文化有限公司总经理冯文雄说，“一屋”可作为老街民宿的范本，希望为激活老街做皇冠足球比分商业模式的探索。

在市区南芬里54号，有一家“大隐”民宿。民宿的主人杨女士是江苏人，在江门生活多年，爱上老街。杨女士待人很热情，心灵手巧，民宿是她租来后，精心改造设计的，很多艺术品都是她亲手制作、摆设的，既实用又美观，别具匠心。杨女士主要通过微信在朋友圈推介民宿，一些外地游客到江门旅游，会提前和她联系。自今年10月开业以来，“大隐”民宿已经接待了好几拨客人，既有珠三角地区的，也有外省的，最多时住了8个人。客人一家人或是一帮朋友吃住在这里，感受侨乡人家的生活，逛逛老街，很舒适，也很接地气。客人对民宿留下很好的印象，说这里就像家里一样温馨。

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用市场资源激发老街活力

有专家曾表示，长堤历史街区的历史文化价值不亚于广州的历史文化街区。

江门市住建局与江门市自然资源局今年曾邀请多位专家亲临长堤历史街区现场考察，并对策划方案进行评审咨询。专家们提出了引入创意人文产业、本土有名设计师和特色商户等意见。有居住在街区内的居民表示，区内部分基础设施不够现代化，居住多有不便，希望活化利用能进一步提升这里的基础设施；而在区内经营小店的老板则呼吁，活化利用时应考虑到现有的商业形态，保留一些特色业态。

老街是怀旧之地，有人想保留原有的所有东西，赵远临认为这可能难以做到。因为老街很多房子自然老化，年久失修，受损严重，有的甚至疏于打理几十年。

“开发一个地方，需要实实在在的引导和扶持。环境氛围搞起来了，才能让我们在这里放开手脚干事业。”张焕文说。

然而，市场的问题最终还是要依靠市场来解决。在利用市场资源激发老街活力方面，上海新天地、成都宽窄巷子等为我们提供了鲜活的范例。这些老街的热闹繁华，都是各类民营商铺汇聚而成的。

五邑大学经济系教授刘志坚说，老街是江门老街区升级改造及焕发新的商业、居住、文化、旅游活力的核心承载地。老街的开发，可通过政府引导，依靠市场，引进有实力的公司，进行统一规划、开发和包装，与江门的全域旅游结合起来，对外进行整体营销。如果只是引进零星的商家，很难形成规模效应，效果也难以显现。

五邑大学江门经济研究中心伍锋博士说，江门老街是“江门主城区发展的根”，要激活老街的商业活力，首先，要发掘出江门老街的独特价值，彰显出其个性，在开发上做到形和魂的统一，在发展上做到文商旅的真正融合；其次，在业态布局上应考虑引入跨界、多元、新颖、时尚的项目，实现新老交融，传统与现代相结合的多维包容的文商旅生态圈；此外，在营销上应找准市场消费群体，皇冠足球比分面向本地人、年青人，然后累积口碑，逐次吸引外地游客慕名而来。

江门市一屋文化有限公司多年来立足江门老墟街，一直在挖掘和传承江门墟街文化，现正计划以多途径方式推动墟街文化，增加墟街活力，组织一些相关活动，增加街区旅游的人气，并准备了作为民营企业如何在有关部门的指导下振兴江门墟街的有关方案。冯文雄对于老街的开发胸有成竹，他说，通过市场资源激活老街活力，需要走文旅结合、商旅结合的道路，如打造研学基地、创客基地、民宿联盟、街头文化、艺术部落、写生基地等，一屋文化在这方面可以起到示范带头作用，带动皇冠足球比分民间资本涌向老街，形成规模效应后，老街一定会吸引皇冠足球比分本地市民和外地游客前来，有了客流量就会有消费，就会有市场，就能形成良性发展的商业发展模式，前景可期。

来源：2019年12月6日 江门日报A12